Tahliye Davası
Tahliye davası kiraya verilen mülkün, kiraya veren veya kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanılarak boşaltılması için açılan davadır. Tahliye davası, kiracının evden çıkması amaç edinilerek açılmaktadır. Açılan tahliye davası ortaya konulan nedenlerle birlikte; kiracının evden çıkması ile sonuçlanır. Tahliye davası açılabilmesi için davayı açan kişinin belli başlı bir takım sebepleri ortaya koyması gerekmektedir.
Tahliye davasının açılabilmesi için ortaya konacak sebepler kiraya verenden kaynaklı ve kiracıdan kaynaklı olmak üzere ikiye ayrılır.
KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE DAVASI
1-Kiraya veren kişi kira sözleşmesini; kendisinin, eşinin, çocukları ve torunlarının, anne babasının, dede ninesinin veya bakmakla yükümlü olduğu bir başka kişinin o mülke zorunlu olarak ihtiyacı olduğu gerekçesiyle; sözleşmede yazılı olan kira süresi sonundan başlamak üzere bir ay içinde açılacak dava ile kiracı tahliye edilebilir.
Sözleşme belirli bir süre için yapılmamışsa, kendi belirledikleri veya yerel olarak adet haline gelmiş kira dönemi sonu için kiraya veren üç ay önceden bildirmekle yükümlü olduğu tahliye sürecinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
2- Kiralananın satılması halinde malın yeni sahibi taşınmazı kendisi, eşi, çocukları ve torunlarının, anne babasının, dede ninesinin veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu halinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Taşınmazın yeni sahibi tahliye davasını edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açabilir.
Taşınmazın yeni sahibi isterse tahliye davasını ihtiyaç sebebiyle, kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de açabilir.
Bu sebepler nedeniyle açılan tahliye davası dolayısıyla boşaltılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Yukarıda sayılan aile bireyleri ve akrabaların ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılarak boşaltıldığı halde, başkasına kiralanan taşınmaz sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
3- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, taşınmaz sahibi belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, taşınmazı esaslı bir tadilata soktuktan sonra öncelik hakkı olan eski kiracısına bildirimde bulunmadan bir başkasına kiraladığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE DAVASI
1- Kiracı, kiraya verene tahliye için taahhütname verdiği takdirde, tahliye taahhütnamesinde yazılı tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini tahliye taahhütnamesinde yazan tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya tahliye davası açmak suretiyle sona erdirebilir.
2- Bir yıldan kısa süreli olan kira sözleşmelerinde, kira süresi içerisinde kiracı tarafından kira bedeli ödenmez ve kiraya veren tarafından kiracıya iki kez haklı olarak ihtarname gönderilirse kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
3- Kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun süreliyse; kiracı bir kira yılı içerisinde kira borcunu ödemeyerek iki kez haklı olarak ihtarname göndermeye sebebiyet vermiş olması şartıyla ilgili kira yılının bitiminden başlayarak kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir.
4- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin; aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.
Kiraya veren, kendisine tanınan tahliye davası açma süreleri içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, tahliye davası açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiracının kira bedelini ödeyememesi halinde; kiraya veren tarafından yazılı olarak kiracıya bir süre verilir. Verilen süre içerisinde ödeme olmaması halinde kira sözleşmesinin fesih edileceği bildirilir. Konut ve çatılı iş yerlerinde kiracıya verilmesi gereken minimum süre otuz gün olmalıdır. Konut ve çatılı iş yeri dışındaki kiracılara ise en az on günlük süre verilmelidir. Bu süreler kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihin ertesi günü işlemeye başlar.
