Kira tespiti davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek bir davadır. Ancak önemli olan husus, ortada bir kira sözleşmesinin var olmasıdır. Yani taraflar arasında henüz bir kira sözleşmesi kurulmadan kira tespiti için dava açılamaz. Sözleşme kurulmadan kira bedelinde anlaşılmadığı takdirde zaten kiralama ilişkisi gerçekleşmeyecektir.
Kira tespiti davası; yalnızca kurulmuş olan kira sözleşmelerinde, kiracı ve kiraya verenin kira artış bedelinde anlaşamaması üzerine açılacak bir davadır. Kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinin yazılı olması kira tespiti davası açılması için şart değildir. Ancak dava sırasında, taraflar arasında sözlü de olsa bir kira sözleşmesinin varlığının ispat edilmesi gerekir.
Yazılı olmayan kira sözleşmesinin ispatı için; kiracı ve kiraya veren arasında yapılan konuşma ve mesajlaşma kayıtları, kamera görüntüleri, tanık anlatımları, kiralanan taşınmazın elektrik ve su gibi giderlerinin sürekli kiracı tarafından ödendiğini gösteren makbuzlar kullanılabilir.
Kira bedelindeki artış, kira sözleşmesi kurulurken belirlenmiş olabilir. Borçlar Kanunu’na göre bir sonraki yılda kira bedelinde yapılacak olan zam, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Örneğin; 2019 yılında bir konutun kira bedelinin 1.000 TL olduğunu varsayalım. 2020 yılında kiraya yapılacak olan zam, 2019 yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasından fazla olamayacaktır. Yani 2019 yılında 12 aylık TÜFE ortalaması %15 ise 2020 yılında bu konutun kira bedeline en çok 150 TL zam yapılabilecektir.
Başlangıçta sözleşme kurulurken daha yüksek bir oran belirlendiyse, sözleşmedeki bu oran geçersiz sayılır ve kanunun emrettiği oran uygulanır. Yani yukarıdaki örneğimizde, kira sözleşmesinde %20’lik bir artış oranı belirlenmişse bu oran uygulanmaz, yine 12 aylık TÜFE ortalaması olan %15 oranı uygulanır.
Kira sözleşmesi yapılırken bir oran belirlenmediyse, açılacak olan kira tespiti davasında hakim, 12 aylık TÜFE ortalamasından fazla olmayacak şekilde taşınmazın durumuna bakarak karar verir. Burada 12 aylık TÜFE ortalaması, yapılacak zammın üst sınırını belirler. Hakimin kararı bu orandan daha azı da olabilir.
Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri
Beş yıldan kısa süredir var olan kira sözleşmelerinde, başlangıçta sözleşme yapılırken bir oran belirlendiyse ve bu oran kanundaki 12 aylık TÜFE ortalaması hükmüne ters düşmüyorsa kira tespiti için dava açılamaz.
Beş yıldan uzun süredir var olan kira sözleşmeleri için ise, başlangıçta sözleşmede artış oranı olarak hangi değer belirlenmiş olursa olsun ya da herhangi bir artış oranı belirlenmediyse de; kira tespiti için dava açılabilir. Bu durumda hakim; 12 aylık TÜFE ortalamasından fazla olmayacak şekilde taşınmazın durumuna göre bir bedel tespit eder.
Kira bedeli, sözleşmede yabancı para birimi olarak belirlendiyse, 5 yıl boyunca kira bedelinde artış yapılamaz. Örneğin, kira sözleşmesinde kira bedelinin USD olarak belirlendiği bir durumda, bu süre boyunca döviz kurundaki dalgalanmalara rağmen kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılması yasal olarak mümkün değildir. Ancak, 5 yılın sonunda açılacak bir kira tespiti davası ile yeni kira bedeli hakim tarafından, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde ve taşınmazın durumu dikkate alınarak belirlenebilir. 5 yıl sonunda yukarıda açıklandığı gibi açılacak olan kira tespiti davasında hakim; 12 aylık TÜFE ortalamasından fazla olmayacak şekilde taşınmazın durumuna göre bir bedel tespit eder.
Kira bedeli tespiti davası; taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve bu süreç genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sürebilir. Ancak dava süresi, mahkemenin iş yoğunluğu ve tarafların sunduğu belgelerin detaylı incelemesi gibi etkenlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
Davanın Açılabileceği Süre
Kira tespiti davası, kiracılık devam ettiği müddetçe her zaman açılabilir.
Dava, yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce açıldığı takdirde; mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Yine aynı şekilde kiraya veren, yeni dönemden en geç 30 gün öncesine kadar kiracıya bedel artışı ile ilgili ihtarda bulunmuşsa ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespiti davası açılırsa, kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Örneğin; 1 yıllık bir kira sözleşmesi 01.02.2019 tarihinde imzalandıysa yeni kira dönemi başlangıcı 01.02.2020 tarihi olur. Bu durumda kiraya veren en geç 01.01.2020 tarihine kadar kiracıya yeni dönemdeki kira artışını ihtar etmelidir. Süresi içinde ihtarda bulunan kiraya veren, bir sonraki kira dönemi olan 01.02.2021 tarihine kadar 2020 döneminin kira tespiti davası açabilir. Bu durumda belirlenen kira bedeli kiracıyı 01.02.2020 tarihinden itibaren bağlar. Mahkeme kararında kira bedelinin mevcut ödenenden daha yüksek çıkması halinde geriye yönelik fark kiracıdan tahsil edilir. Ancak bu durum sözleşmede yeni dönemde kira artışının belirlenmemiş olması hali için söz konusudur.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinde artış olacağı düzenlenmişse, ihtara gerek kalmaksızın yeni dönem içerisinde açılacak kira tespit davası sonunda mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Görüldüğü üzere; kira tespiti davası sözleşmenin süresi, kira artış oranının sözleşmede belirlenmiş olup olmaması ve davanın açılabileceği süreler gibi önemli kurallar içermektedir. Bu nedenle bir hak kaybına sebebiyet vermemek açısından kira tespiti davası için
Seyis Hukuk Bürosu gibi bir gayrimenkul hukuku alanında uzman ve tecrübeli bir avukatlık bürosuyla çalışmak oldukça önemlidir. İzmir merkezli olan büromuz, kira hukuku ve diğer gayrimenkul hukuku konularında müvekkillerine etkin ve sonuç odaklı çözümler sunmaktadır.
